Registro de imóveis após o inventário: custos, prazos e quem faz o quê

A escritura de inventário e partilha não transfere sozinha a propriedade dos imóveis: para que cada herdeiro conste como dono, é preciso registrar a escritura na matrícula de cada imóvel, no cartório de registro de imóveis da localização do bem. Esse registro tem custo próprio, definido por tabela estadual, e costuma ser a última etapa. Deixá-la para depois é um erro frequente, porque sem registro o herdeiro não consegue vender, financiar ou regularizar o bem com facilidade.

Por que o registro é indispensável

No Brasil, a propriedade de imóveis se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis (art. 1.245 do Código Civil). No caso da herança, a lei considera que a propriedade se transmite aos herdeiros com a morte, pelo princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil), mas para dispor do bem é preciso que a partilha seja formalizada e registrada. A escritura pública de inventário é título hábil para o registro, como prevê o art. 610, §1º, do CPC.

Quanto custa registrar

Os valores de registro são definidos por tabela de emolumentos do estado onde o imóvel está, com base na Lei nº 10.169/2000. O cálculo normalmente leva em conta o valor do bem ou do quinhão, com faixas e tetos que mudam de estado para estado. Há ainda taxas que variam: fundos do Judiciário, fiscalização e, quando for o caso, valores de certidões e prenotação. Como os números mudam todos os anos, a forma segura de saber é pedir ao cartório de registro de imóveis a certidão de valores ou um orçamento por escrito, informando a matrícula e o valor atribuído na escritura.

Há ITBI na herança?

Não. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de competência municipal, incide sobre transmissões inter vivos e onerosas, e a Constituição afasta a incidência para a herança, que é tributada pelo ITCMD estadual. Mas há uma exceção importante: se um herdeiro paga em dinheiro para ficar com mais do que sua quota (a chamada torna), o excesso pode ser tratado como compra e venda e gerar ITBI, ou como doação e gerar ITCMD. Peça orientação ao advogado antes de fechar a partilha.

Documentos para o registro

O oficial de registro faz a qualificação registral e pode apresentar exigências. De modo geral, será necessário apresentar:

1. Escritura pública de inventário e partilha, em via original ou certidão.
2. Comprovante de pagamento do ITCMD ou de isenção, conforme a lei estadual.
3. Certidão de óbito, se não estiver averbada ou arquivada.
4. Documentos que comprovem a regularidade fiscal do imóvel, quando exigidos, como certidão negativa de IPTU.
5. Para imóveis rurais: CCIR do Incra e comprovantes do ITR e do CAR, conforme as normas aplicáveis.
6. Requerimento de registro assinado e, se houver representante, procuração.

Se o imóvel não tiver a descrição atualizada na matrícula ou o estado civil do falecido não coincidir com os registros, o oficial pode exigir a averbação prévia, o que acrescenta custo e tempo. Por isso, o ideal é pedir a matrícula atualizada logo no começo do processo e corrigir pendências antes da escritura.

Exemplo ilustrativo de custos por tipo de bem

Os valores abaixo são inventados, apenas para mostrar a lógica por bem. Substitua por orçamentos reais.

Para um imóvel e um veículo, o total do exemplo seria R$ 2.900. O número de matrículas é o que mais pesa: dois imóveis distintos exigem dois registros e duas certidões.

Outros bens e onde formalizar

• Veículos: a transferência é feita no Detran do estado, com a escritura ou o formal de partilha, o CRV e o pagamento de eventuais débitos de IPVA e multas.
• Contas e aplicações: o banco costuma aceitar a escritura de inventário para liberar o saldo. Cada instituição tem sua rotina; leve cópia autenticada ou certidão.
• Cotas de empresas: é necessária alteração do contrato social na Junta Comercial.
• Valores a receber: o Banco Central mantém o sistema Valores a Receber, em que herdeiros podem consultar eventuais valores esquecidos em instituições, conforme as regras do serviço. Esses valores devem entrar na partilha ou em sobrepartilha, como explicado em sobrepartilha de bens esquecidos.

Prazo para registrar

Não há um prazo processual único para o registro da escritura, mas há consequências práticas: imposto municipal continua em nome do falecido, dificuldade de venda e risco de bloqueios. Além disso, o prazo de validade das certidões exigidas pode vencer e obrigar a pedir tudo de novo. O recomendado é protocolar o registro logo depois da assinatura da escritura.

Dicas para economizar e evitar atrasos

1. Peça ao cartório de registro de imóveis a matrícula atualizada antes de contratar a escritura.
2. Confirme se há ônus ou restrições (penhora, hipoteca, alienação fiduciária) que influenciam a partilha.
3. Faça os registros ao mesmo tempo, quando houver mais de um imóvel, para reaproveitar certidões.
4. Guarde todos os recibos, pois eles podem ser úteis para a declaração de Imposto de Renda do espólio ou na venda futura.

Perguntas frequentes

Posso registrar só uma parte da herança?

Sim, se a escritura contemplar vários bens, cada um é registrado na própria matrícula. Mas deixar imóveis sem registro prolonga o risco de pendências.

O cartório de registro precisa ser o mesmo da escritura?

Não. O tabelionato de notas e o registro de imóveis são serviços diferentes, e este último é definido pela localização do imóvel.

Quem paga o registro, cada herdeiro ou todos?

Isso é definido na partilha. O comum é ratear entre os herdeiros ou atribuir ao herdeiro que ficou com o bem. Registre o combinado por escrito.

O que fazer se o oficial apresentar exigência?

Corrija o que for pedido dentro do prazo indicado e, se discordar, converse com o advogado sobre o procedimento de dúvida registral, que pode ser levado ao juiz corregedor.

Fontes oficiais

• Conselho Nacional de Justiça (CNJ) — normas gerais dos serviços de registro.
• Planalto — Código Civil, Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) e Lei nº 10.169/2000.
• Banco Central do Brasil — sistema Valores a Receber.
• Incra — CCIR e regularização de imóveis rurais.